房地产投资跌至冰点 去库存调整还得几年

房地产投资增速仍在放缓，但楼市销售却连续数月回暖。这是中国近20年来房地产市场并不多见的境况，但这很可能既不意味着房地产库存消化加快，也不代表着销售掉的房子可以为开发商带来足够的救急资金。

中国的房地产库存调整可能才完成一半。

10月14日，瑞银证券中国房地产行业分析师丁晓在接受经济观察报采访时表示，国内楼市销售连续数月回暖主要受到了居民改善性需求的推动，但房地产库存的调整可能只进行到一半，库存调整时间还将继续拉长，这将继续影响房地产的开发投资。

国家统计局公布的数据显示：8月全国房地产合约销售额同比增长31.5%，实现了连续5个月的正增长；1至8月，全国房地产累计合约销售额为4.07万亿元，同比增长18.7%，略高于今年1至7月16.8%的增速。然而前8个月，房地产开发投资的增速已降至3.5%的历史新低。“近些年，中国房地产销售回暖和投资回暖之间的时间差在逐渐拉长，2008年—2010年的周期比较短，一般是六七个月，但在2011年—2013年的周期拉长到9至10个月，在现在的周期中，投资增速的回升距销售回暖的时间差预计要12个月左右。”丁晓说。

在去库存的压力之外，城市可用于房产开发的土地库存也是房企是否选择再投资的重要因素之一。

中国指数研究院指数研究总监白彦军10月16日对经济观察报表示：现在一线城市的土地库存不到一年，二线城市在两年左右，而三线城市是五年多，这也是房地产开发投资增速收窄的重要原因。另外，尽管央行多次降准、降息，但是企业获得资金仍不那么容易，资金链的问题也是房企保守拿地的原因之一。

个贷再松绑

9月30日，中国人民银行、银监会联合发布通知，明确在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。这是今年中国政府在房贷政策方面做出的第四次调整。

此前，央行通过四次降息、放开公积金贷款等政策，以稳定房地产市场。而这次降低首付款比例的举措只适用于不实施“限购”的城市，北上广深四座一线城市及海南省三亚市均被排除在外。这意味着，此次政策的调整主要是以提振二三线城市房地产市场为目标，此举措于全年房地产交易市场最为火热的“金九银十”期间正式实施，被市场认为是意图更明显的“添柴”计划。

白彦军表示，从去年的“9.30”房贷新政到今年9月30日降低首付款比例，已经经过了一年，去年的政策效果已经释放完毕，政府部门更愿意在十月销售旺季到来之前，再给房市增添动力。“另外，这和投资压力也有关系。目前房地产投资一直处在增速收窄的通道，尽管这次政策的效果可能影响并不大，因为二三线城市房价并没有处于很高的位置，而且大部分消费者并非购置首套房，并不能感受到政策的实际影响，但这样的政策对于提振市场信心还是有一定作用。”白彦军说。

自去年“9.30房贷新政”出台以来，降息降准、下调购房首付比例以及更为灵活的公积金贷款政策等一系列楼市调控措施在过去一年时间内相继出拳，也让原本受到抑制的购房需求得到部分释放。

但是，中国房地产库存调整还将继续。

三四线库存压力最大

目前，中国的房产库存压力主要集中在二三线城市。丁晓指出，楼市整体的去库存压力仍旧很大，特别是三四线城市，预计到2016年年底房产销售增速将从当前的15%至19%放缓至5%。“目前，一线城市的库存在10个月左右，处于中间的状态，供需相对比较稳定。但二三线城市绝对值比较高，其中二线城市大约是在18个月左右，三线城市在20多个月的样子，这就很高了，现在从高点往下走的持续时间可能会比较长一点。”丁晓说。

10月14日 ，瑞银国际对外公布了关于中国住房动机的第二期调查结果。调查显示，目前消费者的购房意向仍较强，但较今年1　月以来略有减弱，主要是因为部分被抑制需求得到释放。调查报告称，一些被抑制的需求得到释放、居民收入增长放缓且前景不确定，2016　年销售增长将放缓至约 5%。因此通过下调贷款利率和首付比例的方式进一步放松抵押贷款政策是有必要的。

此次中国住房动机第二期调查由瑞银房地产、经济学家和银行团队与 UBS-Evidence　Lab　合作，通过对3334名中国消费者的调查问进行分析，了解消费者的购房动机，以及自2015年1月以来其购房动机所发生的变化。今年1月，瑞银证券完成了关于中国住房动机的第一期调查。

通过两期关于中国住房动机调查结果的对比发现，消费者购房意向有所削弱。丁晓认为，这主要有两个原因，第一个原因是1月调查里33%的购房潜在人群已经在今年8月之前买房子了，实现了购房需求。还有一部分人由于一二线城市房价的上涨，把购房需求推迟至2016年，这些因素导致购房的意向绝对值很高，但是环比是有减弱。

另外，调查显示，购房者对于房价的敏感性更高。丁晓表示，房价的敏感性主要是有三个要素，一是房价的绝对值水平，二是个人收入，三是房贷利率，这三点如果发生变化，对于市场上购房需求的释放会有比较大影响。“比如房价增速是否会低于人均可支配收入或工资的收入，这个需求就有利于释放，反之不利于释放。还有降息再延续的话，房地产需求也是有利于释放的。”丁晓说。

政策进一步宽松

根据对中国房地产市场去库存进程的判断，瑞银的报告认为，在2016年晚些时候有望恢复供需平衡，政府可以通过加大对其他领域的政策支持，如基础设施建设，来缓冲房地产调整带来的冲击。

10月15日，根据国家发改委网站的公告显示，发改委同意批复了8个基建项目，总投资近千亿元。这也意味着，为应对近期经济下行的压力，实现稳增长，中国政府正在基础设施建设领域着重发力。

而全国房地产交易量的回暖，并未提振房地产开发投资额。

9月30日，中国政府部门公布将在非限购城市下调购房首付比例，此举被市场认为是缓解中国房产库存压力的重要措施。

穆迪的一份报告也认为，销量增长的主要原因是2014年下半年以来中国政府出台的多项对房地产业具有支持作用的宽松货币与监管政策开始发挥作用。

穆迪助理副总裁刘致伶对经济观察报表示，“包括按揭贷款规定的放宽、降低第二套住房贷款的首付比例及购房人的贷款成本等有利政策将对未来12　个月的销售提供支撑，对中国房地产开发商具有正面的信用影响。”不过还有更多的宽松政策正在被期待。

丁晓认为，首付降到25%，甚至再往下降到2成，都是回归正常的状态。“中国房地产的政策在全世界来讲都是最严的，很难看到哪个其他的国家有这么大范围的限购政策跟这么高的首付成数。在实现稳增长的压力下，这样的调节并不是特别令人意外。如果希望房地产销售能够更好的话，肯定需要继续给出政策支持。比如说首付成数、贷款基准利率，这些未来还有进一步放宽空间。”丁晓说。

白彦军认为，如果四季度经济依然面临较大压力，在货币端影响最大的降准降息可能还会推出，而针对二三线城市去库存的问题，地方性的住房安置补贴等政策还有进一步发挥空间。