印尼巴鲁海螺项目前期工作取得突破性进展

2015年08月25日

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巴鲁海螺自2014年12月8日正式注册成立以来,始终将土地征用、报批报建当作两件头等大事来抓，通过加强与地方政府沟通协调，深入了解当地风俗民情，不断调整优化工作思路和策略，倒排时间节点计划，集中时间、集中人员、集中精力，全力推进项目前期工作，取得了突破性进展。

截止8月21日，已完成码头、电站及粉磨区域74户地主土地交易获取，占总面积的82%；主厂区已完成第一轮172户地主走访洽谈，8月13日正式启动生活区土地交易，已完成16户土地交易获取，占总面积的7.7%。同时，积极抢抓时间，加大与巴鲁县长和地方政府的沟通协调力度，在巴鲁县长即将换届选举之前，顺利取得了县长签署的粉磨站、电站和主厂区2个原则许可批复，最大限度地规避了项目投资风险。

粉磨区土地交易签字仪式

主厂区土地交易签字仪式

粉磨站、电站和主厂区原则许可批复

都说征地是“天下第一”难办的事。牵扯的利益多，家庭内部和邻里间的纠纷多，有的兄弟相争，有的父子失和，有的地块界限和权属不清，怎么分成了问题……。更何况在印尼这个土地完全私有制的国家，从众心里极强，许多外资企业，甚至是印尼本国的重大基础设施建设、城乡公共项目、企业投资建厂等工程因无法解决征地问题，被迫停工或者撤资，给项目带来较大投资风险。“海外项目征地工作是杂症，但不是绝症，是难题，但不是死题，我们已经有南加和西巴两个项目的征地经验作为参考，巴鲁项目征地工作能否取得成功，关键在干部，关键在创新，关键在方式方法。”巴鲁海螺公司总经理李烨在项目征地启动工作研讨会上说。

征地启动工作研讨会

巴鲁海螺项目征地采用的是以“公司为主”的自行征地模式，面对印尼国法律、语言和文化等差异，这是一种崭新的、大胆的尝试，没有现成的海外征地经验可循，只能摸着石头过河，尽管难度很大，但项目公司全体人员信心满满，做好了迎接挑战的充分准备。

未雨绸缪扎实准备

在征地工作启动前，公司多次召开内部征地专题研讨会，尽量把征地工作中可能遇到的困难估计得更充分一些，把不利因素考虑得更全面一些，把准备工作做得更扎实一些，确保征地工作顺利开展。从组织架构上，成立了征地小组，明确了职责分工，制定了征地工作流程和工作计划。从技术上，一方面，对当地土地市场价格进行摸底调研，合理确定公司土地征用目标价格；另一方面，提前从地方政府获取拟征用土地的地块图和地主信息，并进行实地踏勘，确定现场的地形、地貌、标高、合理界定土地征用范围，标记拟征地边界。从行动上，积极争取一切可以协调的资源，抓住一切可以利用的机遇，协助开展征地工作。

拜访地方政府，获取拟征用土地的地块图和地主信息

召开土地征用公众咨询会

测量定位，标记征地边界

正式启动强力推进

3月底，巴鲁海螺项目征地工作正式启动，公司领导亲自带队，分成四个征地小组深入村民家中，以“入户率、见面率、争取理解率”3个100%为目标，挨家挨户面对面与地主进行价格洽谈，动之以情、晓之以理，深入宣传水泥厂建设对巴鲁县地方经济发展的好处和实际利益。一是出售土地可以极大改善生活条件和生活质量，赢得其它人的羡慕和尊重。二是对出售土地者，公司都记录在案，工厂建成后，优先考虑出售土地者及其子女就业问题。三是巴鲁县迄今为止没有一个大的企业，海螺作为在印尼投资建设的产能规模最大的、生产工艺和环保技术最先进的外资水泥企业，如果能够落户巴鲁，这将是整个巴鲁县和每个人的荣耀。如果因为征地问题而导致项目没有开工、甚至搬迁，一方面会损失巨大的财富，另一方面会让整个家族蒙羞，致使其它企业将不会再到巴鲁进行投资建厂。这些观点得到了当地大部分村民的高度认同，为征地工作效率的提高，实现最终交易打下了坚实的基础。

向地主介绍海螺集团在印尼项目投资情况

土地价格洽谈和法律材料收集

现场土地面积测量

签署土地交易协议

攻坚克难敢肯巧啃硬骨头

征地工作是一个“苦差事”，顶烈日、冒风雨，吃“闭门羹”，坐“冷板凳”，听牢骚是家常便饭。有的对征地价格的公平心存疑虑；有的希望给予小费；有的冒名顶替，都说自己是土地实际拥有者；有的坚持要高价，顶着不买，认为越晚交易，得到的好处越多；有的地主在征地范围内没有地，却四处散布谣言，唆使其他人要高价；个别钉子户以各种理由闹情绪，拒不卖地，甚至放出了“以后不要再来”的狠话。这样的情况时有发生，曾经一定影响了征地工作进度。面对征地过程中充分暴露出的问题，为了让钉子户签定土地交易协议，保障征地工作进度，征地小组成员没有气馁，针对不同人群，灵活运用洽谈技巧，通过讲情、讲理，不厌其烦地一遍遍上门探望，做好思想解释工作，用足够的耐心、感情去影响和感化每一个地主，直至实现最终交易。粉磨站区域最大一户地主Tjitta B Basire在土地交易签字仪式上感动地说：“我没有想到，你们将工作做到这个份上了，我再不同意就太不通情理了”，她最初以土地价格较低为由，坚决不卖地，最终被征地小组工作人员用诚意和真情“拿下”，打开了后期征地工作的突破口。

对钉子户进行攻关洽谈

地主对巴鲁海螺项目建设表示支持

严把审核关防范交易风险

在土地交易结算阶段，公司把防风险放在首位，确保土地获取具备印尼国及地方法律效力。一是聘请了具有公证资质、且公证权威性高于当地公证公司的地方政府官员对土地交易进行公证，着力解决前期土地测量面积差异，地主信息不匹配以及土地权属不清等问题，确保过程合规、合法。二是建立了土地交易三级审核机制，征地小组成员各负其责，相互协作，利用晚上时间，加班加点对地主信息、交易金额、协议文本等资料逐一审核，确保准确无误，严格按程序办理签字结算手续。三是交易后积极督促公证方完善公证材料，并对公证材料进行复审，做好土地交易协议文本、照片等资料留存，一户一档。截止目前，未发生一起土地交易纠纷事件。

与公证方一起认真审核地主信息

在海外项目征地过程中，如果没有不畏艰难的精神状态，没有遵循当地法律和风俗的办事意识，没有过细的群众工作，没有连续作战、不怕疲劳的奉献精神，就没有四个月以来征地工作取得的成绩。目前，粉磨站区域征地已进入最后的攻坚阶段，主厂区土地交易已于8月中旬正式启动，项目公司将鼓足干劲，一鼓作气拿下剩余土地。

抢抓时间顺利取得厂区、电站原则许可批复

巴鲁海螺项目原则许可批文是巴鲁县长即将结束任期批复的最后一个外资企业原则许可批文。该原则许可于2015年3月份就申请办理，期间历经区域重叠、竞争对手施压、政治因素等多重困难，在五年一次县长选举期即将来临的情况下，何时取得不可预期。在股份公司领导和印尼海螺的大力支持和配合下，多次拜访巴鲁县长，积极协调巴鲁县政务中心、规划局等部门，跟踪督促加快项目原则许可办理进度，于2015年7月31日顺利取得了巴鲁县长签署的粉磨站、电站和主厂区2个原则许可批复，标志着巴鲁海螺项目权证办理取得突破性进展，解决了巴鲁海螺项目投资建设颠覆性问题，为后期项目合法开工建设创造了有利条件。