城镇住房空置率22.4% 专家建议停建保障房

通过对全国29个省、262个县、1048个社区三阶段分层随机抽样访问调查，中国家庭金融调查(CHFS)发布报告称，2013年城镇地区自有住房空置率为22.4%，其中经济适用房空置率高达23.3%，未能发挥其作用。高空置率还致使4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房。

空置率高于其它国家和地区

由西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(以下简称“中心”)进行的CHFS调查称，中国城镇地区自有住房空置率很高，而且迅速上升。2011年为20.6%，而2013年上升至22.4%。据此估算，我国城镇地区空置的住房总量约为4898万套。

据悉，上述空置率包括两类，一类是一套房家庭因故无人居住的住房(简称为“人房分离”)，人房分离原因的空置率为5.1%；另一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房(简称为“多套房空置”)，多套空置的城镇家庭比例为17.3%。

调查指出，中国城镇住房空置率远高于国际水平。2000年至今，美国的空置率介于1%－3%。香港地区的住房空置率低于5% ，欧盟在2004年的住房空置率调查显示各国平均水平为9.5%。日本2008年空置率为13.1%。台湾地区2001年的住房空置率为17.6%。

此外，更加令人惊讶的是经济适用房空置率高达23.3%。数据同时显示，家庭年总收入最高的25%家庭拥有经济适用房比例最高，达3.2%。“经济适用房存在严重资源浪费和错配现象，未能充分发挥其保障作用”，报告称。

此外，高空置率也造成了极大的有效资金沉淀。空置住房占用的银行贷款，属于资本闲置，降低了金融市场的效率。数据显示，截止2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷余额。

社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞点评称，空置率高是大国城镇化加速期的现象，但是在什么样的程度才是合理需要探讨。此外，目前城镇空置率高于农村也值得关注。

住房供给过剩刚需下降 地产寒冬将临

调查还指出，截止2014年3月，中国城镇家庭住房拥有率已高达89.2%，21%的城镇家庭拥有两套及以上住房。上述两项数据较2013年的87%及18.6%有较大的提高。同时，刚性住房需求也自2011年至2013年8月间，显着下降3.6个百分点。

报告推算指出，中国城镇地区可实现刚性住房需求上限为2300万套，可以改善型住房需求上线约为950万套，总计3250万套。同时，代表需求的城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，代售商品住房约为350万套，总供给为5248万套。

“即使不计算十二五期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房可以满足现实住房需求。”报告指出。

中心主任甘犁教授指出，中国住房存量过剩，空置率高。由此在房地产市场调控中应注重盘活存量，减少浪费。短期而言，可以通过免除租房税费，规范租房市场让空置房产生效益。长期来看，需通过对多套房家庭征收房产税，激活空置住宅。同时，应减少或停止新建保障房，取而代之的是对低收入家庭或农村流动家庭发放租房补贴。

他认为，现有住房年供给的40%即可满足年新增住房需求。由此可见，房价下行趋势已定，中国住房市场的寒冬即将到来。

倪鹏飞则认为，目前房地产潜在增量供给过剩，结构性失衡，目前有不少城市已严重过剩，局部拐点已经来临，总体房地产拐点或于2015年来临。

倪鹏飞赞同建议二手房市场也要活跃起来。增加房产税的同时降低交易税，使得住房市场的过滤机制实现。此外，城乡房地产市场需要统筹考虑起来，以推动农村住房市场化和商品化。