详解：房地产行业的54万亿真实库存

近半个月，国家领导人多次提及房地产，且都与去库存相关，也间接说明高库存压力之下的房地产业已经明显拖累中国经济增长，中央层面也正寻求破解之道。那么问题来了，当前房地产行业的真实库存到底有多少呢？近期安信证券推出一份关于房地产行业库存的研究报告，在此小编将核心内容整理如下：

统计局待售面积指标无法反应真实库存

从官方的数据来看，统计局每月公布的“商品房待售面积”是近似库存的概念，但离真实库存还是有很大差距的，“商品房待售面积”的统计口径是：“报告期末已竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中，尚未销售的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”

但这个指标有两个遗漏的地方：

1）尚未开工的企业拿地应当计入库存：会计上尚未开工的土地均记入房地产企业存货，从现实理解也是，这部分企业通过招拍挂拿到的土地终究是要形成供给的，因此现阶段未开工的土地也应计入存货。

2）未竣工的在建项目（除已经预售）应当计入库存：统计局的口径仅仅考虑已经竣工尚未销售的，但行业内一大部分是在建项目，都是企业库存，当然需要扣除部分已经预售的。

正是遗漏上述两项导致“商品房待售面积”的库存指导意义大幅减弱。

行业真实库存=商品房待售面积+尚未开工的企业拿地+在建商品房面积（扣除预售）

1、商品房待售面积---6.86 亿方

截止2015 年10 月，全国商品房待售面积约6.86 亿平米，其中住宅待售面积约4.36 亿平米。

图1：历年全国商品房待售面积走势

2、尚未开工的企业拿地---42.3 亿方

截止2015 年10 月，根据搜房统计的全国自2001年起的招拍挂拿地数据（有可能遗漏无法统计的非招拍挂用地），全国自2001年开始共计成交建筑面积为162.4 亿方的土地(其中一线5.69 亿方、二线52.17 亿方、三四线104.54 亿方)，扣除累计新开工商品房面积约120.1 亿面积，库存面积42.3 亿方。

图2：商品房用地出让建筑面积

3、在建商品房面积（扣除预售）---49.1 亿方

截止2015 年10 月，全国商品房施工面积约70.78 亿平米，其中住宅约49.26 亿平米。考虑到其中有一部分是已经销售的，我们以2014 年全体地产2020欧洲杯夺冠热门 为例，预收款约7012 亿元、存货约22872亿元，预收/存货=30.6%，则全国在建面积中，约49.12 亿方为库存面积。

图3：历年全国商品房施工面积走势

综上所述，得到的总库存约98.3 亿方，其中待售面积6.86亿方、尚未开工的企业拿地42.3 亿方、在建商品房库存约49.1 亿方。

习大大需要准备约54 万亿去库存

以过去五年销售年均11.5 亿平米的销售速度，在不新增供给的情况下，需要8.5 年方可完成全部去化，考虑到未来几年销售面积可能回落至10 亿平米/年，则相应的去化年份约9.8 年，当然我们不可能新增供给同时也无需真正将库存降至零，而是维持3-5 年的滚动开发即可，那么政府需要在尽量不新增商品房供应以及替代性供应的前提下，五年时间内消化50 亿平米的库存，假如以10849 元的百城均价计算，货值约54.24万亿元，接近一年GDP 的81%，这个或许就是习大大未来几年去库存面临的压力。

原文详见安信证券研究报告《库存：习大大的去库存任务高达54 万亿——房地产量价系列研究之一》