棚改或成下半年经济新发力点

6月27日，十二届全国人大常委会第九次会议表决通过：免去姜伟新的住房和城乡建设部（下称"住建部"）部长职务，任命陈政高为住建部部长。

在就任部长之前的一个月里，陈政高以住建部党组书记的身份赴皖、贵、川、湘调研了棚户区改造（下称"棚改"）和保障房建设。在如期履职住建部部长后，业界普遍认为，棚改或将成为"稳增长"的重要发力点之一。

棚改拉动万亿投资

从此前的国务院常务会议强调要加强棚户区改造，到陈政高的辽宁"棚改经验",再到他之前的低调密集调研不难看出，未来住建部的工作重点之一无疑是在保障房建设和棚户区改造上。

国务院总理李克强此前在访问英国、希腊期间，多次对世界作出中国经济不会"硬着陆"的"国际承诺"，并在英国智库演讲时，明确用7.5%"下限论"代替7.5%"左右论"，并表示政府已经准备调整政策，以确保政策发挥作用。

"政府已经准备调整政策"中，包括哪些方面成为各方争相讨论的焦点。不过可以预见的一点是，在经济乏力、新增长点尚不明显之际，总理力主的棚改工作将担负起重要作用。

"目前我国经济存在下行压力，1~5月三个主要投资方向中，只有基础建设投资是增长的。因此，作为基础设施投资中的棚改对于拉动经济增长来说，将发挥重要作用。"国家发改委经济体制与管理研究所金融中心主任张海鱼在接受记者采访时说。

按照规定，棚户区改造的安置房户均面积在45平方米/户以上。银河证券做了一份分析报告，凑整按每户50平方米、每平方米投资2000元简单测算，今年470万套的棚户区改造房建设将拉动5000亿元左右的投资额。

这只是投资总额的一半，棚改需要支付拆迁成本、基础配套建设等。住建部新闻发言人倪虹曾在全国两会上透露，2014年政府工作报告确定改造的各类棚户区470万户，这一规模的改造需要超过1万亿元的资金。

"这有利于部分抵消楼市调控带来的对投资的负面效应，起到保投资、拉消费、稳经济的作用。"华东师范大学城市发展研究院研究员张传勇肯定了棚户区改造对房地产市场的积极作用。

对于这1万亿元资金的拉动作用，国家信息中心经济预测部副主任祝宝良在接受中国房地产报记者采访时表示，"如果启动起来，这会带动起钢材、建材等上下游产业，这些无疑会对下半年的经济增长做出一部分贡献。""棚改不仅可以改善居民居住环境，还可以有效拉动地方投资，尤其在全国建设性用地愈发紧俏的情况下，所以是大有文章可做的。"张传勇表示。他同时强调，棚改需要投入大量的时间和资金，如何解决好资金及落实问题是一项重大的系统工程。

资金渠道突破

棚改有望加速

张传勇担心的问题正在得到解决。

6月26日，国家开发银行（下称"国开行"）拿到银监会的批复，正式筹建住宅金融事业部。这标志着由国开行成立专门机构支持棚户区改造工作取得重大进展，棚改资金缺口问题出现了政策突破。

住宅金融事业部4月2日由国务院会议明确，将实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

在国开行的融资引领作用下，工行、建行和农行等商业性银行的保障性住房贷款也在持续增长。

中国银行一位相关业务负责人告诉中国房地产报记者："从去年下半年开始，我行就放宽了对于棚改的贷款条件，贷款企业自有资金比例降低至25%。今年我行会继续加大对该业务的支持力度，预计会出台更加具体的指导意见。"而平安银行信贷部工作人员则表示，"平安银行对于棚改的资金已经下放到各级分行，由各级分行根据实际情况制定棚改的信贷政策。"与此同时，以发行企业债形式筹集棚改资金方面也有突破。

5月，国家发改委下发的《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》，发改委将酌情扩大企业债券资金用于棚户区改造的规模，对棚户区改造项目较多、资金缺口较大，且地方政府性债务率较低的地区，适当增加其承担棚户区改造的城投类公司年度发债规模指标。

"此前的国务院常务会议提出，要采取市场化方式发行住宅金融专项债券，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。发改委也发文在多个方面强化了对企业债券融资支持棚户区改造的政策支持。这些政策的有效落实是下一步推进棚改工作的重要方面。"住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受记者采访时说。

除了国家政策上的支持，地方政府的融资创新也很关键。"辽宁棚改的成功经验之一就是拓宽融资渠道。"北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清表示，"政府+市场+社会的融资架构，给棚改市场引来了资本活水。"在国际金融投资家联合会执行主席孙飞看来，解决棚改融资问题，可成立棚改产业基金会，"积极探索融资渠道多元化，由政府主导，鼓励公积金、社保基金参与进来。"

房企参与成挑战

融资渠道的突破让棚改有了推进的动力，但如何能让更多的房企参与，还需要考验中央政策以及地方政府的智慧。

"没有金刚钻，别揽棚改活。"一位知名房企的市场营销部经理这样对中国房地产报记者直言，"棚改有'两个固定，一个不固定'特性：销售对象固定，都是回迁户；销售价格固定，政府规定好了。销售周期不固定，常有拆迁户与政府展开'拉锯战'."耗资巨大、利润微薄，这两个棚改拦路虎，让大多数房企望而却步。而若没有房企的广泛支持参与，想顺利完成今年的棚改目标，颇有难度。

北京一家国有开发企业人士在接受中国房地产报记者采访时表示，"棚改项目在北京的难点在于土地一级开发。首先是拆迁，之后是完善大市政条件，包括三通一平，甚至七通一平等一系列问题。这部分投资实际上应该由政府承担，但是当前很多都是由开发商来推动，这部分费用开发商承担起来可不容易。""棚改项目需要地方政府积极进行政策设计，通过成本效益核算，在土地、税收方面让利调动开发企业的积极性。要结合市场状况，保证开发企业基本利润率。"张海鱼认为。

"在辽宁模式中，政府通过规划主导，带动周边地块、物业升值，弥补了棚改项目'微利'的缺点，提高了企业参与的积极性。"张文清认为，辽宁模式中的很多创新值得学习。"另外，辽宁模式中政府吸引开发商的招数还有'买一送一'--一般是一个棚户区项目绑定一个普通住宅地块，谁接手棚改项目，谁就可以以优惠价格或政策拿绑定的那块地。这样可以使房企的心理和利润上都得到平衡。